一系列房地产市场新政催化作用下，近期地产股债二级市场资金率先活跃。5月17日b基金杠杆，央行出台楼市新政，再度提振市场积极情绪。截至第一财经记者发稿，房地产板块（WI.882011）本周涨幅约为8.88%，地产债周涨幅近8%。
未来地产股债走势如何？有望走出长期的“阴霾”行情吗？接受记者采访的业内人士认为，近期一系列楼市新政有望扭转基本面预期，未来市场走势取决于利好利空因素的博弈结果，今日发布的新政引导下，市场有望逐步企稳。
地产股债近期波动上行
房地产市场持续低迷下，近期全国各地发力新政，南京、合肥、杭州等二线城市主动调整当地房地产政策，包括但不限于下调房贷利率、优化个人住房贷款首套房认定标准、政府收购商品房用于公共租赁用途等等。
另有市场消息称，万科已于银行就银团贷款等抵押品达成初步协议，预计贷款提取金额不超过500亿元。尽管万科方面人士未给予置评，但与房地产行业挂钩的股债近期已出现异动走强的局面。
早在5月15日，地产债便迎来一波集体上扬。当日多只万科地产债领涨，“22万科04”收盘涨幅达17.12%，“22万科07”盘中涨超20%，收盘涨至15.36%。房地产板块也阔步拉升，15日盘中走出一根大阳线后小幅回落，次日板块突破120日均线后继续走强。
今日（5月17日）开盘，资金继续流入房地产股债市场，不过在统计局公布4月房地产市场数据后小幅回落。统计局当天公布数据显示，房价指标总体表现恶化，同比、环比均有所下降，全国70个城市二手住宅价格指数环比涨幅为-0.9%，同比涨幅为-6.8%。
不过，5月17日午后，房地产政策再度迎来重磅利好。央行官网发布通知称，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，降低首套及二套房首付比例最低分别至15%、25%，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
房贷利率方面，政策明确，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，其中5年期以上的首套住房公积金贷款为2.85%、二套房为3.325%；同时，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
此外，市场关注已久的个人住房首付比例也迎来下调。政策提出，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。
消息刺激下，地产股债再度反弹拉升，截至发稿，港股内房股集体上行，万科企业、龙湖地产、世茂集团齐齐拉升，A股地产板块走强，城建发展、滨江集团等个股涨幅居前；地产债集体活跃，万科、金地、龙湖系债券领涨。
易居研究院研究总监严跃进对记者表示，此次政策对于后续各地公积金贷款的申请、购房成本的降低以及支持住房消费提振具有积极作用。尤其是叠加房贷首付政策，对于后续购房者积极入市会产生实质性影响。后续“低首付+低商贷利率+低公积金利率”的购房模式会形成，全力助力今年房地产销售市场的活跃，也有助于全面提振房地产市场的复苏。
利好利空因素博弈
受到基本面拖累，在本轮反弹之前，房地产股债经历了较长时间的低迷期。拉长时间线来看，房地产板块自2022年7月末攀上高点后，一路波动下跌，尤其是到了去年8月末，资金更是一路撤离，导致板块跌至冰点。
《中共中央 国务院关于全面推进美丽中国建设的意见》提出，建设美丽城市。提升城市规划、建设、治理水平，实施城市更新行动，强化城际、城乡生态共保环境共治。
一方面，国有上市企业苦练内功、稳字当头，有效发挥了宏观经济“稳定器”作用——
地产债方面，板块内各个企业已困于“融资弱”已久。Wind数据显示，4月房地产境内债券发行处于低位，发行量、净增量分别为412亿元和4亿元，其中国企净增36亿元、非国企净减32亿元。信用利差持续走阔，AA+等级债券隐含评级超额利差均值走扩102个bp。
另据境外评级机构穆迪评级报告显示，境内地产债融资疲弱的同时，境外中资地产债发行同样走弱。报告称，4月份受评于穆迪的开发商共发行了35亿元境内债券，低于3月份的40亿元。与此同时，受评开发商境外债券市场的发行同样放缓，4月并未发行新债券。
地产企业融资困难也反映在统计局公布的另一组数据中，各项资金来源均明显缩水。统计局17日公布的数据显示，前4月，房地产开发企业到位资金34036亿元，同比下降24.9%。其中，国内贷款5583亿元，下降10.1%；利用外资9亿元，下降46.7%；自筹资金11736亿元，下降10.1%；定金及预收款10002亿元，下降37.2%；个人按揭贷款4953亿元，下降39.7%。
接受记者采访的业内人士称，市场扭转悲观预期取决于基本面的改善，今日楼市扶持新政出台，对于扭转预期有很好的提振作用。上海某公募基金固收分析师对记者说，整体上来看，此次房地产新政是过往行业发展史上极为罕见的，较以往宽松力度十分大，降首付比例、降房贷利率都对提振购房人入市信心起到决定性的促进作用，若购房者预期改善，对于房企融资是一大利好，“尤其是利率下调举措，引导居民房贷利率下行，有望推动房地产行业回暖。”
严跃进认为，政策会持续产生影响，对于本周的市场交易、下周的地产股、今年全年的楼市行情、购房者市场信心的提振、房企资金状况的全面改善等都具有积极的作用，充分体现国家对于房地产市场的重视和支持，也充分体现购房市场向好发展的基础正持续增加。
今日楼市新政无疑成为市场最为期待的利好因素，但接受记者采访的业内人士也称，即便居民端资金涌入楼市，当前房企融资、销售数据明显低迷仍反映出市场回暖尚待时日。
一方面，今年房地产债务的到期压力仍未大幅缓释。根据中指研究院披露的数据，从债务余额来看，2024年房企到期债券余额为7873.4亿元，其中，海外债占比为34.0%，信用债占比为66.0%。评级机构惠誉研究报告的数据也显示，2024年房地产开发商将继续面临巨额债券偿还，今年到期或可出售的境内外债券本金将达到7373亿元人民币（约合1030亿美元），同比增长11.3%。
另一方面，至今销售端预期改善幅度仍不及预期，甚至进一步走弱。中指研究院统计报告显示，4月，在其重点跟踪的70个城市中，有59个城市披露了全月新房销售数据，销售面积和销售额环比分别下跌了16%和17%，同比分别回落了41%和42%。
前述分析师称，未来市场走向仍取决于利好利空因素的博弈结果，新政或推动房企供给端与需求两端同时逐步回暖，从而起到加速“去库存”的作用b基金杠杆，引导市场逐步企稳。